9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。机构指出，9月下半旬，高频数据显示地产销售反弹，尤其是一线城市较为明显，二线和三四线城市分化仍然显著但环比也出现改善。稳楼市政策持续发力，有望对楼市传统旺季形成助力。

核心逻辑

1、稳楼市政策力度加大，逐步进入有限区间。虽然稳楼市已经持续一年之久，但前期相关政策力度偏小，对于销售剧烈调整难以起到支撑作用。从政策力度来看，财政政策>货币信贷政策＞行政管控政策＞公积金/人才支持政策，前期政策集中于后两类，调整力度与范围也存在局限性。但自2022年8月LPR加速下行以来，结合本次阶段性差别化调整首套房贷利率下限，中央层面的货币信贷政策开始发力，稳楼市政策力度明显加大，对销售的支撑逐步进入有限区间。

2、销售处于磨底阶段，市场仍以悲观预期为主，高频数据显示9月下半旬销售有所反弹。市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。9月下半旬，高频数据显示地产销售反弹，尤其是一线城市较为明显，二线和三四线城市分化仍然显著但环比也出现改善。稳楼市政策持续发力，有望对楼市传统旺季形成助力。

3、低基数下销售有望延续改善，强信用房企优势有望扩大。政策持续宽松叠加低基数背景下，8、9月重点城市成交同比降幅已经逐步收窄，截止9月26日，50城新房日均成交环比上升3.7%，同比下降24.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点，贝壳统计的50城二手房成交量7、8月连续两月正增长。预计随着房贷利率下行空间进一步打开配合四季度低基数，销售端表现有望持续改善。尽管保交楼政策持续出台，但购房者信心修复需要时间，强信用的央国企及优质民企销售将率先企稳，8月单月华发股份、招商蛇口、中国金茂销售额同比增长29.1%、17.4%、15.1%，预计四季度强信用房企销售端优势有望进一步扩大。

利好个股

国金证券首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、保利发展、绿城中国、建发国际集团等。房贷利率下调能一定程度带动商品房成交量提升，强房产交易平台贝壳也能享受红利。

平安证券持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科 A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

中邮证券指出，地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏；2）区域格局优化推动部分房企逆势扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。销售正处于磨底阶段，在LPR及加点下调等推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，9、10月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（未覆盖）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。

本文内容精选自以下研报：

中邮证券《首套房贷利率下限阶段性差别化调整点评：稳楼市加大力度，助力楼市传统旺季》

平安证券《房地产行业点评：房贷利率下行空间进一步打开，销售有望延续改善》

国金证券《地产行业点评：首套房贷利率定向下调，政策宽松持续加码》